Der Vorsitzende des Verwaltungsrats des Unternehmens „Orascom Development Holding“, Nagib S. Sawiris, erklärte, dass es aufgrund der Unvorhersehbarkeit bei der Erteilung von Genehmigungen und bei der Finanzierung schwierig sei, genau anzukündigen, was in der Siedlung Luštica Bay in den nächsten drei Jahren fertiggestellt werde, dass die Entwicklung der Destination jedoch gewiss sei.
Er sagte im Interview mit „Vijesti“, dass „Orascom“ in 13 Jahren Geschäftstätigkeit „keinen einzigen Euro“ aus Montenegro abgeführt habe, sondern dass alles, was hier verdient wurde, reinvestiert worden sei, und dass der Masterplan noch mindestens 800 Millionen bis eine Milliarde Euro an Investitionen vorsehe.
Sawiris sagte auch, dass Verzögerungen und komplexe Verfahren in den Bereichen Planung, Genehmigungserteilung und Kataster begonnen hätten, sich auf die Dynamik des Projekts und die Finanzen des Unternehmens auszuwirken, während das Projekt, wie er behauptet, größer sei, als die lokalen Banken tragen könnten. Er lobte die Zusammenarbeit mit Premierminister Milojko Spajić und dessen Engagement für den Beitritt zur Europäischen Union.
Über das Engagement des ehemaligen Tourismusministers Predrag Nenezić bei „Luštica Development“ sprechend, sagte Sawiris, dass auch in seinem Fall das Kriterium die Qualität und nicht die politische Zugehörigkeit gewesen sei.
Er wies auch jegliche geschäftlichen Verbindungen zum serbischen Präsidenten Aleksandar Vučić oder dessen Verwandten zurück, während er zum ehemaligen strategischen Direktor Dejan Ljevnaić sagte, dass die Zusammenarbeit ausschließlich auf Grundlage geschäftlicher Kriterien beendet worden sei.
Seit Sie die Verantwortung für das Projekt übernommen haben, was haben Sie im Vergleich zum ursprünglichen Konzept geändert und was wird konkret bis Ende 2027, 2028 und 2029 fertiggestellt sein? Können Sie für jedes dieser drei Jahre zumindest ein großes Gebäude, ein Infrastrukturprojekt oder eine Einrichtung nennen?
Das Wesentliche hat sich nicht geändert. Luštica Bay soll die führende Destination an der Adria werden – eine Destination, die die Küste und das architektonische Erbe der Bucht respektiert. Was ich getan habe, ist, dieses Konzept zusätzlich zu schärfen. Als Gruppe haben wir beschlossen, uns auf eine kleinere Anzahl von Destinationen zu konzentrieren, und ich verlange von mir und dem gesamten Team, jede von ihnen auf höchstem Niveau umzusetzen. Luštica Bay ist eine dieser Destinationen. Der Bau einer neuen Stadt dauert 40 oder 50 Jahre, nicht drei. Unser Masterplan ist in etwa 70 Projekte unterteilt – von Hotels und Golfplätzen bis hin zu Sporteinrichtungen, und jedes Jahr passen wir die Dynamik an das an, was der Markt tatsächlich braucht. Deshalb werde ich nicht im Voraus ankündigen, was genau 2027, 2028 und 2029 fertiggestellt sein wird. Unsere Teams vor Ort werden diese Informationen bekannt geben, wenn die Zeit dafür gekommen ist. Was ich Ihnen sagen kann, ist, was für uns Priorität hat: dass Luštica Bay das ganze Jahr über attraktiv ist, einschließlich des Winters. Und wir haben Schwung. In diesem Jahr haben wir neun Löcher des Golfplatzes fertiggestellt, wir freuen uns auf die Fertigstellung aller 18 und planen auch eine weitere Fünf-Sterne-Einrichtung, basierend auf dem Konzept der Langlebigkeit und des Wellness, gerade mit dem Ziel, die Saison auch über den Sommer hinaus zu verlängern. Erlauben Sie mir dennoch eine freundschaftliche Bemerkung, mit einem Lächeln – es ist schwierig, feste Dreijahresverpflichtungen einzugehen, wenn es keine Vorhersehbarkeit hinsichtlich der Erteilung von Genehmigungen und der Finanzierung gibt. Was die Destination selbst betrifft, so ist die Frage, wann und nicht ob.
Nach Angaben der Regierung wurden bis Mitte 2025 etwa 637 Millionen Euro in das Projekt investiert, während etwa 11 Prozent der geplanten Baufläche realisiert wurden. Entspricht eine solche Dynamik dem ursprünglichen Plan und den vertraglichen Verpflichtungen? Was ist alles in die gemeldeten 637 Millionen Euro an Investitionen eingerechnet? Wie viel von diesem Betrag stellt direktes Kapital von Orascom dar und wie viel Kredite, Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien, Anzahlungen von Käufern, Investitionen in die Infrastruktur und andere Posten? Wie viel hat Orascom an eigenem Geld investiert, das nicht aus Krediten oder Einnahmen des Projekts selbst stammt?
Die Regierung überprüft all das anhand klar festgelegter Kennzahlen, und ich akzeptiere die offiziellen Daten als maßgeblich. Dennoch gibt es einen Unterschied, der für Ihre Leser wichtig ist. Manche Investitionen schaffen die Destination selbst: Infrastruktur, Marina, Hotels, Golfplatz, in den mehr als 60 Millionen Euro investiert wurden. Andere sind Investitionen mit kürzerem Zyklus, in Wohneinheiten, die wir bauen und verkaufen. Diese erste Art von Investitionen kommt zuerst, trägt das Risiko und ermöglicht alles Übrige. Unser Masterplan sieht noch mindestens 800 Millionen bis eine Milliarde Euro solcher Investitionen vor. Und hier ist eine Tatsache, auf die ich stolz bin – in 13 Jahren haben wir keinen einzigen Euro aus Montenegro abgeführt. Alles, was hier verdient wurde, wurde auch hier reinvestiert.
Luštica Development erzielte bis Mitte 2024 etwa 293 Millionen Euro an Einnahmen, während die berechnete Umsatzpacht von zwei Prozent etwa 5,3 Millionen Euro betrug. Wie viel hat der Staat seit Beginn des Projekts insgesamt durch Pacht, Steuern, Miete, Gebühren, Grundstücke, Aktien und Dividenden erhalten? Wie viel wurde nach Jahren und auf welchen Grundlagen an den Staat und wie viel an die Gemeinde Tivat gezahlt?
Ich wiederhole: Der Staat überprüft diese Daten, und wenn er das tut, würde ich ihn ermutigen, sie auch zu veröffentlichen. Wir handeln vollständig im Einklang mit dem Vertrag über die Grundstücksentwicklung. Ich möchte nur darauf hinweisen, dass eine Momentaufnahme des Standes in dieser Phase des Projekts ein falsches Bild erzeugen kann. In den nächsten drei bis vier Jahren werden sich uns mehr Immobilieneigentümer anschließen als in den vorangegangenen zehn, und es gibt auch eine zeitliche Lücke zwischen dem Moment, in dem wir etwas verkaufen, dem Zeitpunkt, zu dem wir den Ertrag verbuchen, und dem Fälligkeitszeitpunkt der Zahlungsverpflichtungen. Aber wichtiger ist etwas anderes. Der wahre Nutzen für den Staat spiegelt sich nicht in direkten Zahlungen wider. Ebenso zeigt die Tatsache, dass in 13 Jahren kein einziger Euro aus Montenegro herausgeflossen ist, dass unser Modell nicht auf dem Abziehen von Geld beruht. Die wahren Vorteile sind indirekt. Wie viele mehr Touristen kommen wegen dieses Projekts nach Montenegro? Wie viele Schiffe, die zwischen Kroatien und Griechenland fahren, legen heute in Mamula oder in der Marina von Luštica Bay an? Wie viele Bauunternehmer, Kleinunternehmer und Lieferanten haben Arbeit, die sie sonst schlicht nicht hätten – und wie viel zahlen sie alle an Steuern und Gebühren? Das ist die wahre Bilanz. Nach jedem Maßstab gehören wir zu den drei größten Investoren in diesem Land. Wenn der Bericht veröffentlicht wird, rufen Sie mich erneut an, dann gehen wir ihn gemeinsam durch. Behalten Sie nur im Hinterkopf, dass wir in Jahrzehnten denken. Wir stehen noch ganz am Anfang und sind stolz darauf. Dasselbe gilt für Andermatt in der Schweiz und El Gouna in Ägypten, die viel älter sind als Luštica Bay.
Der Vertrag ermöglicht die Übertragung von Rechten an gepachtetem Staatsgrund an Immobilienkäufer. Wie viel Grund wurde bisher übertragen, wie viel hat das Unternehmen den Käufern in Rechnung gestellt und wie viel hat der Staat erhalten? Sind Ihrer Meinung nach die Gebühren von vier, 15 und 80 Euro pro Quadratmeter, die vor mehr als 15 Jahren vereinbart wurden, im Verhältnis zum heutigen Marktwert weiterhin gerecht?
Diese Frage berührt den Kern der Partnerschaft, deshalb möchte ich präzise sein. Diese Beträge sind Gebühren für das Nutzungsrecht am Grundstück und nicht der Wert des Grundstücks selbst, und es handelt sich um Grundgebühren aus dem Jahr 2009. Sie erhöhen sich jedes Jahr nach einer vertraglich vereinbarten Formel. Als wir den Vertrag unterzeichneten, war Luštica Bay ebenso schön wie heute, aber vollständig unerschlossen. Es gab keine Infrastruktur, keine internationalen Hotels, die Destination hatte keinen aufgebauten Namen, und die Anbindung war schlecht. Marina, Hotel und Golfplatz decken kaum ihre laufenden Kosten; sie geben das in sie investierte Kapital niemals zurück. Die wirtschaftliche Rechnung geht nur auf, wenn das Grundstück an Wert gewinnt und wenn die Wohneinheiten dank dieses Wertzuwachses verkauft werden. Den Grundstückspreis rückwirkend zu ändern, nachdem das Risiko bereits eingegangen und das Geld ausgegeben wurde, würde bedeuten, die Logik der gesamten Investition zu zerstören. Das würde auch die Glaubwürdigkeit jeder Regierung zerstören, die das täte. Eine Partnerschaft wie diese besteht oder scheitert in Abhängigkeit von der Stabilität der Regeln.
Innerhalb der Gruppe sind 18 verbundene Unternehmen tätig, die Einnahmen aus verschiedenen Tätigkeiten erzielen. Wird die Umsatzpacht von zwei Prozent auf die konsolidierten Einnahmen der gesamten Gruppe oder nur auf die Einnahmen von Luštica Development AD berechnet? Beziehungsweise: Umfassen die gemeldeten 293,3 Millionen Euro den Umsatz aller 18 Unternehmen?
Soweit ich es verstehe, umfasst der gemeldete Betrag die Gruppe, mit Ausnahme der Hotels, was der Art und Weise entspricht, wie wir über all unsere Geschäfte weltweit berichten. Jede Destination verwalten wir über eigenständige Unternehmen. So ist die Verantwortung klar abgegrenzt, und Partnerschaften sowie Finanzierung sind einfacher. Zudem sind wir ein Unternehmen mit Sitz in der Schweiz. Jedes dieser Unternehmen unterliegt einer jährlichen Prüfung durch inländische und internationale Prüfer, und unsere Compliance-Standards sind entsprechend angesetzt. Wir bestehen sehr auf Transparenz. So arbeiten wir überall.
Den Vertrag unterzeichneten 2009 Milo Đukanović und Samih Sawiris. Predrag Nenezić und Nebojša Popović, die zuvor wichtige staatliche Funktionen im Zusammenhang mit dem Projekt innehatten, wechselten später zu Luštica Development. Wie erklären Sie diese Wechsel und haben die Beziehungen zur damaligen Regierung die Bedingungen beeinflusst, die das Unternehmen erhielt? Haben Nenezić oder Popović, während sie im Staatsdienst waren, an Verhandlungen oder Entscheidungen teilgenommen, die Orascom oder das Projekt Luštica Bay betrafen?
Dasselbe Kriterium wenden wir bei jeder Einstellung an, einschließlich bei ihnen: Wir wählen Menschen aufgrund ihrer Qualitäten aus. Als internationaler Entwickler wenden wir Compliance-Standards an, die die Anforderungen der lokalen Gesetzgebung meist erheblich übertreffen. Aber ich will offen sein, was den Kontext betrifft. Montenegro ist ein kleines Land mit einer begrenzten Anzahl von Menschen, die Erfahrung für die höchsten Führungspositionen haben, und die Politik reicht überall hin. Jeder kennt jeden, Anschuldigungen tauchen schnell auf, und so werden gewöhnliche geschäftliche Entscheidungen über Einstellungen oder die Beauftragung von Auftragnehmern durch eine politische Brille gedeutet. Wir sind strikt politisch neutral, und ich möchte, dass das im Vorfeld sowohl der Wahlen als auch der Verhandlungen über den Beitritt zur Europäischen Union festgehalten wird. Unser einziger Fokus ist der Erfolg von Luštica Bay – zum Wohle aller Bürger Montenegros.
Sie loben oft die Zusammenarbeit mit der Regierung von Milojko Spajić. Was genau haben Sie von ihr verlangt, was wurde Ihnen genehmigt und über welche Forderungen wird noch verhandelt? Fordern Sie Änderungen des Vertrags, der Planungsdokumente, der Fristen oder der finanziellen Verpflichtungen des Unternehmens?
Zunächst sollte man Anerkennung zollen, wo sie verdient ist. Den Prozess des Beitritts zur Europäischen Union zu führen, ist nicht leicht, besonders wenn man gleichzeitig eine Koalitionsregierung anführt, und ich habe das Engagement des Premierministers für diesen Prozess gesehen. Nach allen Meinungsumfragen ist dies der Wille der Bürger. Was uns betrifft, so gilt der Vertrag bis zum Jahr 2104, und der Staat ist ebenfalls Aktionär und hat zwei Sitze im Verwaltungsrat, sodass ein ständiger Dialog mit der Regierung schlicht Teil der Natur dieses Projekts ist. Premierminister Spajić und sein Team halten einen offenen Kommunikationskanal aufrecht. Zwei Hauptprobleme sind der Öffentlichkeit bereits bekannt. Das erste sind die Genehmigungen: Verzögerungen und die Komplexität der Verfahren in den Bereichen Planung, Genehmigungserteilung und Kataster haben sich in einem Maße angehäuft, dass sie sich sowohl auf die Dynamik des Projekts als auch auf unsere Finanzen auswirken. Das zweite ist die Finanzierung: Das Projekt ist größer, als die lokalen Banken tragen können, sowohl im Umfang als auch in der Laufzeit der benötigten Kredite, sodass wir manchmal gezwungen sind, selbst die Rolle der Bank zu übernehmen und künftige Immobilieneigentümer zu kreditieren. Darüber hinaus gehören zu den strategischen Themen, über die wir sprechen, die Fluganbindung, das gemeinsame Marketing der Destination auf den europäischen Märkten, von denen unsere Gäste kommen, und die Schaffung echter Gründe dafür, dass Touristen auch außerhalb der Sommersaison kommen.
Die Regierung hat den Beschluss aufgehoben, mit dem sie eine Hypothek für einen Kredit bei der Alta banka genehmigt hatte. Welche Erklärung haben Sie von der Regierung für den Widerruf der Zustimmung zur Hypothek erhalten?
Unser lokales Team hatte zuvor die Möglichkeiten bei den montenegrinischen Banken ausgeschöpft, in Anbetracht der Größe und der Entwicklungsphase des Projekts. Wir hatten früher Genehmigungen für Vereinbarungen erhalten, die regionale Banken einbezogen, und mit dieser konkreten Bank hatten wir bereits zusammengearbeitet. Unsere Haltung ist einfach. Wir respektieren die souveränen Entscheidungen der Regierung, unter der Voraussetzung, dass sie im Rahmen unseres Vertrags bleiben, dass es für sie eine klare und dokumentierte Begründung gibt und dass die Entscheidungen rechtzeitig getroffen und danach nicht widerrufen werden. Darüber hinaus sind wir apolitisch und auf den Aufbau von Luštica Bay konzentriert.
Warum werden als Sicherheiten Rechte im Zusammenhang mit Staatseigentum verwendet, anstelle von Aktien oder anderem Vermögen des privaten Investors? Ist das Ziel, dass Orascom seine Aktien für andere Finanzierungsvereinbarungen freimacht? Was geschieht, wenn das Unternehmen den Kredit nicht zurückzahlen kann? Gehen diese Rechte in das Eigentum der Bank über?
Das ist gängige Praxis bei der Entwicklung von Immobilienprojekten, sie wird überall angewendet, und in Montenegro gibt es dazu auch eine gefestigte Rechtsprechung. Um präzise zu sein: Wir verpfänden das Nutzungsrecht am Grundstück – das Nießbrauchrecht, nicht das Eigentum selbst, und der Vertrag erlaubt das ausdrücklich. Und verstehen Sie, warum wir das tun. Nicht, um Dividenden auszuschütten; im Laufe von 13 Jahren wurde alles reinvestiert. Wir tun es, weil die Finanzierung es dem Entwickler ermöglicht, schneller zu bauen. Man kann Infrastruktur oder einen Golfplatz nicht verpfänden. Der Wert, den sie schaffen, spiegelt sich im Wert der Rechte am Grundstück wider, und die Freisetzung dieses Werts finanziert den nächsten Bauzyklus.
Obwohl das mehrfach dementiert wurde, bringen Oppositionsmedien und Politiker in Serbien diese Bank mit dem serbischen Präsidenten Aleksandar Vučić in Verbindung. Sind Sie, außer durch den Kredit bei der Alta banka, auch durch andere Geschäftsvereinbarungen mit den Brüdern Vučić verbunden?
Um völlig eindeutig zu sein, damit es keinerlei Zweifel gibt: Wir haben keinerlei Geschäftsvereinbarungen mit dem serbischen Präsidenten oder mit dessen Verwandten. Was das Übrige betrifft, so wissen Sie über die Behauptungen in Bezug auf diese Bank wahrscheinlich mehr als ich. Wir sind ein Unternehmen mit Sitz in der Schweiz, ausschließlich auf das Geschäft ausgerichtet, strikt apolitisch und ohne jegliche Agenda außer der wirtschaftlichen Entwicklung Montenegros. Wenn der Staat bestimmten Unternehmen die Geschäftstätigkeit im Land verbieten möchte, so ist das eine Entscheidung, die die Regierung treffen sollte, nicht wir.
Sie sind bereits seit Jahren in Montenegro tätig und halten sich gelegentlich hier auf. Wie sehen Sie Montenegro heute als Staat und Gesellschaft und was halten Sie für seine größten Herausforderungen?
Ich werde diese Frage für einen Appell nutzen. Die Bürger Montenegros sollten ihre Politiker vor allem für eine Sache zur Verantwortung ziehen: eine bessere Lebensqualität. Gesundheitswesen. Bildung. Wirtschaftliche Entwicklung. Ich habe zwei Ideen, wie man das erreichen kann. Erstens – Sie sind einander ähnlicher als verschieden. Ich sehe zu viele Politiker, die ihre Partei über ihren Staat stellen, und ein großer Teil davon läuft auf Misstrauen zwischen verschiedenen Gruppen hinaus. Ich habe beide Seiten davon gesehen – zwischen Christen und Muslimen in Ägypten sowie unter Menschen, die Französisch, Deutsch und Italienisch sprechen, in der Schweiz. Dort, wo die Dinge funktionieren, funktionieren sie, weil die Menschen trotz dieser Trennlinien zusammenarbeiten. Weil sie vor allem Ägypter sind. Vor allem Schweizer. Erfolgreich sind jene Länder, in denen die Menschen im Interesse der gesamten Gesellschaft arbeiten und nicht einzelner Gruppen. Zweitens – Fülle statt Knappheit. In Luštica sehen wir uns nicht als Konkurrenz zu Porto Montenegro oder zu den Resorts in Budva. Unsere Aufgabe ist es, den gesamten Kuchen zu vergrößern, und nicht darum zu kämpfen, wer das größte Stück eines Kuchens bekommt, dessen Größe gleich bleibt. Wenn wir Erfolg haben, gedeihen zusammen mit uns auch alle anderen. Das geht nicht zu Lasten von irgendjemandem. Wenn sich hier mehr Menschen fragen, wie wir den wirtschaftlichen „Kuchen“ vergrößern können, wird Montenegro die Welt überraschen. Dafür ist es notwendig, Montenegro an die erste Stelle zu setzen. Wir tun das bereits seit 13 Jahren. Und wir haben nicht die Absicht aufzuhören.
Bis zu 1.500 Beschäftigte
Wie viele Bürger Montenegros sind fest im Projekt beschäftigt, wie hoch ist ihr durchschnittliches Gehalt, wie viele einheimische Menschen bekleiden Führungspositionen und wie hoch ist der Wert der Aufträge, die einheimische Unternehmen erhalten? Welche Strände, Küstenabschnitte und Promenaden werden dauerhaft frei für die Bürger zugänglich bleiben?
Die Zahlen ändern sich von Monat zu Monat, je nach Saison, und man muss sowohl die Beschäftigten im Unternehmen selbst als auch all jene mitrechnen, die in mit Luštica Bay verbundenen Tätigkeiten arbeiten. Ungefähr: Direkt haben wir 525 fest Beschäftigte, plus 180 bis 190 Saisonarbeiter. Weitere 300 bis 400 Arbeitsplätze gibt es in Partnerunternehmen, die in Luštica Bay tätig sind, während wir insgesamt von etwa 1.400 bis 1.500 Arbeitsplätzen sprechen, wenn man die breitere wirtschaftliche Aktivität einrechnet, die wir im Gebiet der Bucht von Tivat generieren. Wir stellen Menschen aufgrund ihrer Fähigkeiten und Ergebnisse ein und befördern sie, ohne Diskriminierung aufgrund von Nationalität, Geschlecht, ethnischer Zugehörigkeit oder politischer Ausrichtung. Beschäftigte aus dem Ausland engag