"Orascom Development Holding" şirketinin Yönetim Kurulu Başkanı Naguib S. Sawiris, izinlerin verilmesi ve finansmandaki öngörülemezlik nedeniyle, Luštica Bay yerleşiminde önümüzdeki üç yıl içinde nelerin tamamlanacağını kesin olarak duyurmanın zor olduğunu, ancak destinasyonun gelişiminin kesin olduğunu belirtti.
"Vijesti"ye verdiği röportajda, "Orascom"un 13 yıllık faaliyeti boyunca Karadağ'dan "tek bir euro bile" çıkarmadığını, aksine burada kazanılan her şeyin yeniden yatırıldığını ve master planın en az 800 milyon ila bir milyar euroluk daha yatırım öngördüğünü söyledi.
Sawiris ayrıca, planlama, izin verme ve tapu alanındaki gecikmelerin ve karmaşık prosedürlerin projenin temposunu ve şirketin finansmanını etkilemeye başladığını, oysa iddia ettiğine göre projenin yerel bankaların kaldırabileceğinden daha büyük olduğunu söyledi. Başbakan Milojko Spajić ile işbirliğini ve onun Avrupa Birliği'ne katılıma olan bağlılığını övdü.
Eski turizm bakanı Predrag Nenezić'in "Luštica Development"teki görevlendirilmesi hakkında konuşan Sawiris, onun durumunda da ölçütün kalite olduğunu, siyasi aidiyet olmadığını söyledi.
Sırbistan Cumhurbaşkanı Aleksandar Vučić veya yakınlarıyla herhangi bir iş bağlantısını da reddederken, eski stratejik direktör Dejan Ljevnaić hakkında işbirliğinin yalnızca iş ölçütleri temelinde sona erdirildiğini söyledi.
Projenin sorumluluğunu üstlendiğinizden bu yana, ilk konsepte kıyasla neyi değiştirdiniz ve 2027, 2028 ve 2029 yılları sonuna kadar somut olarak ne tamamlanacak? Bu üç yılın her biri için en az bir büyük yapı, altyapı projesi veya tesis belirtebilir misiniz?
Öz değişmedi. Luštica Bay, Adriyatik'in önde gelen destinasyonu olmalı - kıyıya ve körfezin mimari mirasına saygı duyan bir destinasyon. Benim yaptığım şey ise bu konsepti daha da keskinleştirmek oldu. Bir grup olarak, daha az sayıda destinasyona odaklanmaya karar verdik ve hem kendimden hem de tüm ekipten her birini en üst düzeyde gerçekleştirmemizi talep ediyorum. Luštica Bay bu destinasyonlardan biri. Yeni bir şehrin inşası 40 veya 50 yıl sürer, üç yıl değil. Master planımız yaklaşık 70 projeye bölünmüş durumda - otellerden ve golf sahalarından spor tesislerine kadar, ve her yıl tempoyu piyasanın gerçekten neye ihtiyacı olduğuna göre uyarlıyoruz. Bu yüzden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında tam olarak neyin tamamlanacağını önceden duyurmayacağım. Sahadaki ekiplerimiz bu bilgileri zamanı geldiğinde açıklayacak. Size söyleyebileceğim şey ise önceliğimizin ne olduğu: Luštica Bay'in yıl boyunca, kış dahil, cazip olması. Ve ivmemiz var. Bu yıl golf sahasının dokuz deliğini tamamladık, tüm 18 deliğin tamamlanmasını dört gözle bekliyoruz, ayrıca uzun ömürlülük ve wellness konseptine dayanan, tam da sezonu yaz dışına uzatma amacıyla beş yıldızlı bir tesis daha planlıyoruz. Yine de, gülümseyerek dostça bir yorum yapmama izin verin - izinlerin verilmesi ve finansman açısından öngörülebilirlik olmadığında kesin üç yıllık taahhütlerde bulunmak zordur. Destinasyonun kendisine gelince, mesele "olacak mı" değil, "ne zaman" meselesidir.
Hükümet verilerine göre, 2025 yılının ortasına kadar projeye yaklaşık 637 milyon euro yatırıldı, planlanan inşaat alanının ise yaklaşık yüzde 11'i gerçekleştirildi. Bu tempo, ilk plan ve sözleşme yükümlülükleriyle uyumlu mu? Bildirilen 637 milyon euroluk yatırıma neler dahil edildi? Bu tutarın ne kadarı Orascom'un doğrudan sermayesini, ne kadarı kredileri, gayrimenkul satışından elde edilen parayı, alıcı avanslarını, altyapı yatırımlarını ve diğer kalemleri temsil ediyor? Orascom, kredilerden veya projenin kendi gelirlerinden kaynaklanmayan ne kadar kendi parasını yatırdı?
Hükümet tüm bunları açıkça belirlenmiş göstergelere göre kontrol ediyor ve ben resmi verileri geçerli olarak kabul ediyorum. Yine de, okuyucularınız için önemli bir fark var. Bazı yatırımlar destinasyonun kendisini yaratır: altyapı, marina, oteller, 60 milyon eurodan fazla yatırım yapılan golf sahası. İkincisi, inşa edip sattığımız konut birimlerine yapılan daha kısa döngülü yatırımlardır. Bu ilk tür yatırım en önce gelir, risk taşır ve diğer her şeyi mümkün kılar. Master planımız en az 800 milyon ila bir milyar euroluk daha bu tür yatırımlar öngörüyor. Ve işte gurur duyduğum bir gerçek - 13 yıl boyunca Karadağ'dan tek bir euro bile çıkarmadık. Burada kazanılan her şey burada yeniden yatırıldı.
Luštica Development, 2024 yılının ortasına kadar yaklaşık 293 milyon euro gelir elde etti, hesaplanan yüzde iki cirodan alınan kira ise yaklaşık 5,3 milyon euro tutarındaydı. Projenin başlangıcından bu yana devlet, kira, vergiler, kiralama, harçlar, arazi, hisse senetleri ve temettüler yoluyla toplamda ne kadar aldı? Yıllara ve hangi esaslara göre devlete ne kadar, Tivat Belediyesi'ne ne kadar ödendi?
Tekrar ediyorum, devlet bu verileri kontrol ediyor ve bunu yaptığında, bunları yayımlamaya da teşvik ederdim. Biz tamamen Arazi Geliştirme Sözleşmesi'ne uygun hareket ediyoruz. Sadece projenin bu aşamasındaki durum kesitinin yanlış bir izlenim yaratabileceği konusunda uyarıda bulunurdum. Önümüzdeki üç ila dört yıl içinde bize önceki on yıl boyunca katılanlardan daha fazla gayrimenkul sahibi katılacak, ayrıca bir şeyi sattığımız an, geliri kaydettiğimiz an ve ödeme yükümlülüklerinin vadesinin geldiği an arasında bir zaman aralığı var. Ama daha önemli olan başka bir şey var. Devlet için gerçek fayda doğrudan ödemelerde görünmez. Aynı şekilde, 13 yıl boyunca Karadağ'dan tek bir euronun bile çıkmamış olması, modelimizin para çekmeye dayanmadığını gösteriyor. Gerçek faydalar dolaylıdır. Bu proje sayesinde Karadağ'a kaç turist daha geliyor? Hırvatistan ile Yunanistan arasında seyreden kaç gemi bugün Mamula'ya veya Luštica Bay marinasına uğruyor? Aksi takdirde bu işe basitçe sahip olamayacak kaç yüklenici, küçük işletme sahibi ve tedarikçinin işi var - ve tüm bunlar ne kadar vergi ve harç ödüyor? Gerçek bilanço budur. Her ölçüte göre, bu ülkedeki en büyük üç yatırımcıdan biriyiz. Rapor yayımlandığında beni tekrar arayın da birlikte inceleyelim. Sadece bizim onlarca yıl ölçeğinde düşündüğümüzü aklınızda tutun. Hâlâ en başındayız ve bununla gurur duyuyoruz. Aynı şey, Luštica Bay'den çok daha eski olan İsviçre'deki Andermatt ve Mısır'daki El Gouna için de geçerli.
Sözleşme, kiralanan devlet arazisindeki hakların gayrimenkul alıcılarına devredilmesine olanak tanıyor. Şimdiye kadar ne kadar arazi devredildi, şirket alıcılardan ne kadar tahsil etti, devlet ne kadar aldı? Sizce, 15 yıldan fazla süre önce anlaşılan metrekare başına dört, 15 ve 80 euroluk harçlar, bugünkü piyasa değerine kıyasla hâlâ adil mi?
Bu soru, ortaklığın tam kalbine dokunuyor, bu yüzden kesin olmak istiyorum. Bu tutarlar, arazinin kendi değeri değil, arazi kullanım hakkına ilişkin harçlardır ve söz konusu olan 2009 yılından kalma temel harçlardır. Bunlar her yıl sözleşmeyle anlaşılan bir formüle göre artıyor. Sözleşmeyi imzaladığımızda, Luštica Bay bugünkü kadar güzeldi, ancak tamamen gelişmemişti. Altyapı, uluslararası oteller yoktu, destinasyonun oturmuş bir adı yoktu ve bağlantılar kötüydü. Marina, otel ve golf sahası mevcut işletme maliyetlerini zar zor karşılıyor; kendilerine yatırılan sermayeyi asla geri getirmiyorlar. Ekonomik hesap ancak arazi değer kazanırsa ve konut birimleri bu değer artışı sayesinde satılırsa işliyor. Risk zaten üstlenildikten ve para harcandıktan sonra arazi fiyatını geriye dönük olarak değiştirmek, tüm yatırımın mantığını yok etmek anlamına gelirdi. Bu, bunu yapan herhangi bir hükümetin güvenilirliğini de yok ederdi. Bunun gibi bir ortaklık, kuralların istikrarına bağlı olarak ayakta kalır veya çöker.
Grup bünyesinde farklı faaliyetlerden gelir elde eden 18 bağlı şirket faaliyet gösteriyor. Yüzde iki ciro kirası, tüm grubun konsolide gelirleri üzerinden mi yoksa yalnızca Luštica Development AD'nin gelirleri üzerinden mi hesaplanıyor? Yani, bildirilen 293,3 milyon euro, 18 şirketin tümünün cirosunu kapsıyor mu?
Anladığım kadarıyla, bildirilen tutar, otelleri hariç tutarak grubu kapsıyor, ki bu da dünya çapındaki tüm işlerimizle ilgili raporlama şeklimizle uyumlu. Her destinasyonu ayrı şirketler aracılığıyla yönetiyoruz. Böylece sorumluluk net bir şekilde ayrılıyor, ortaklıklar ve finansman ise daha basit hâle geliyor. Ayrıca merkezi İsviçre'de olan bir şirketiz. Bu şirketlerin her biri yerli ve uluslararası denetçiler tarafından yıllık denetime tabidir ve uyum standartlarımız buna göre belirlenmiştir. Şeffaflıkta çok ısrarcıyız. Her yerde böyle çalışıyoruz.
Sözleşme 2009 yılında Milo Đukanović ve Samih Sawiris tarafından imzalandı. Daha önce projeyle ilgili önemli devlet görevlerinde bulunan Predrag Nenezić ve Nebojša Popović, daha sonra Luštica Development'e geçti. Bu geçişleri nasıl açıklıyorsunuz ve o zamanki iktidarla ilişkiler, şirketin elde ettiği koşulları etkiledi mi? Nenezić veya Popović, kamu görevindeyken, Orascom veya Luštica Bay projesiyle ilgili müzakerelere veya kararlara katıldı mı?
Her işe alımda, onlar dahil, aynı ölçütü uyguluyoruz: insanları nitelikleri temelinde seçiyoruz. Uluslararası bir geliştirici olarak, çoğunlukla yerel mevzuatın gereksinimlerini önemli ölçüde aşan uyum standartları uyguluyoruz. Ama bağlam söz konusu olduğunda açık olacağım. Karadağ, en üst düzey yönetim pozisyonları için deneyime sahip sınırlı sayıda insanı olan küçük bir ülke ve siyaset her yere ulaşıyor. Herkes birbirini tanıyor, suçlamalar hızla ortaya çıkıyor, dolayısıyla işe alım veya yüklenici görevlendirmeyle ilgili sıradan iş kararları siyasi bir mercekten yorumlanıyor. Biz kesinlikle siyasi açıdan tarafsızız ve hem seçimler hem de Avrupa Birliği'ne katılım müzakereleri öncesinde bunun kayıtlara geçmesini istiyorum. Tek odağımız Luštica Bay'in başarısı - tüm Karadağ vatandaşlarının yararına
Sık sık Milojko Spajić Hükümeti ile işbirliğini övüyorsunuz. Ondan somut olarak ne talep ettiniz, size ne onaylandı ve hangi taleplerle ilgili hâlâ müzakere ediliyor? Sözleşmede, plan belgelerinde, sürelerde veya şirketin mali yükümlülüklerinde değişiklik talep ediyor musunuz?
Öncelikle, hak edilen yerde takdir edilmeli. Avrupa Birliği'ne katılım sürecini yürütmek kolay değil, özellikle aynı anda bir koalisyon hükümetine liderlik ederken, ve ben başbakanın bu sürece olan bağlılığını gördüm. Tüm kamuoyu araştırmalarına göre bu, vatandaşların iradesi. Bize gelince, sözleşme 2104 yılına kadar geçerli ve devlet aynı zamanda hissedar olup Yönetim Kurulu'nda iki koltuğa sahip, dolayısıyla Hükümet ile sürekli diyalog, bu projenin doğasının basitçe bir parçası. Başbakan Spajić ve ekibi açık bir iletişim kanalı sürdürüyor. İki ana sorun kamuoyunca zaten biliniyor. Birincisi izinler: planlama, izin verme ve tapu alanındaki gecikmeler ve prosedürlerin karmaşıklığı, hem projenin temposunu hem de finansmanımızı etkileyecek ölçüde birikti. İkincisi finansman: proje, hem hacim hem de gerekli kredilerin vade süresi açısından yerel bankaların kaldırabileceğinden daha büyük, dolayısıyla bazen banka rolünü kendimiz üstlenip gelecekteki gayrimenkul sahiplerine kredi vermek zorunda kalıyoruz. Bunun yanı sıra, görüştüğümüz stratejik konular arasında hava bağlantısı, konuklarımızın geldiği Avrupa pazarlarında destinasyonun ortak pazarlaması ve turistlerin yaz sezonu dışında da gelmesi için gerçek nedenler yaratmak yer alıyor.
Hükümet, Alta banka'daki kredi için ipoteği onayladığı kararı iptal etti. İpotek için verilen onayın geri çekilmesine ilişkin Hükümet'ten nasıl bir açıklama aldınız?
Yerel ekibimiz, projenin büyüklüğü ve gelişim aşamasını göz önünde bulundurarak, daha önce Karadağ bankalarındaki olanakları tüketmişti. Daha önce bölgesel bankaları kapsayan düzenlemeler için onaylar almıştık ve bu belirli bankayla zaten çalışmıştık. Tutumumuz basit. Hükümetin egemen kararlarına, sözleşmemizin çerçevesinde kaldıkları, bunlar için açık ve belgelenmiş bir gerekçe bulunduğu ve kararların zamanında alınıp daha sonra iptal edilmediği koşuluyla saygı duyuyoruz. Bunun dışında, biz apolitiğiz ve Luštica Bay'in inşasına odaklanmış durumdayız.
Neden özel yatırımcının hisse senetleri veya diğer varlıkları yerine güvence aracı olarak devlet mülküyle ilgili haklar kullanılıyor? Amaç, Orascom'un kendi hisse senetlerini başka mali düzenlemeler için serbest bırakması mı? Şirket krediyi geri ödeyemezse ne olur? Bu haklar bankanın mülkiyetine mi geçer?
Bu, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesinde standart bir uygulamadır, her yerde uygulanır ve Karadağ'da bununla ilgili yerleşik bir yargı içtihadı da vardır. Kesin olayım: arazi kullanım hakkını - intifa hakkını rehin veriyoruz, mülkün kendisini değil, ve sözleşme buna açıkça izin veriyor. Ve neden bunu yaptığımızı anlayın. Temettü dağıtmak için değil; 13 yıl boyunca her şey yeniden yatırıldı. Bunu, finansmanın geliştiriciye daha hızlı inşa etme imkânı tanıması nedeniyle yapıyoruz. Altyapıyı veya golf sahasını rehin veremezsiniz. Onların yarattığı değer, arazi hakkının değerinde görünür ve bu değerin serbest bırakılması bir sonraki inşaat döngüsünü finanse eder.
Defalarca yalanlanmış olmasına rağmen, Sırbistan'daki muhalif medya ve siyasetçiler bu bankayı Sırbistan Cumhurbaşkanı Aleksandar Vučić ile ilişkilendiriyor. Alta banka'daki kredinin dışında, başka iş düzenlemeleri aracılığıyla da Vučić kardeşlerle bağlantılı mısınız?
Hiçbir şüpheye yer kalmaması için tamamen açık olayım: Sırbistan Cumhurbaşkanı veya yakınlarıyla hiçbir iş düzenlememiz yok. Geri kalanına gelince, muhtemelen o bankayla ilgili iddialar hakkında siz benden daha çok şey biliyorsunuz. Biz merkezi İsviçre'de olan, yalnızca işe odaklanmış, kesinlikle apolitik ve Karadağ'ın ekonomik gelişimi dışında herhangi bir ajandası olmayan bir şirketiz. Devlet, belirli şirketlerin ülkede faaliyet göstermesini yasaklamak istiyorsa, bu Hükümet'in vermesi gereken bir karardır, bizim değil.
Yıllardır Karadağ'da faaliyet gösteriyorsunuz ve zaman zaman burada bulunuyorsunuz. Bugün Karadağ'ı bir devlet ve toplum olarak nasıl görüyorsunuz ve en büyük zorluklarının ne olduğunu düşünüyorsunuz?
Bu soruyu bir çağrı için kullanacağım. Karadağ vatandaşları, siyasetçilerini her şeyden önce tek bir şey için hesap vermeye çağırmalı: daha iyi bir yaşam kalitesi. Sağlık. Eğitim. Ekonomik gelişme. Bunun nasıl başarılacağına dair iki fikrim var. Birincisi - farklı olduğunuzdan çok daha benzersiniz. Partisini devletinin önüne koyan çok fazla siyasetçi görüyorum ve bunun büyük bir kısmı farklı gruplar arasındaki güvensizliğe dayanıyor. Bunun her iki tarafını da gördüm - Mısır'da Hristiyanlar ile Müslümanlar arasında, ayrıca İsviçre'de Fransızca, Almanca ve İtalyanca konuşan insanlar arasında. İşlerin yürüdüğü yerlerde, yürüyor çünkü insanlar bu bölünmelere rağmen işbirliği yapıyor. Çünkü onlar her şeyden önce Mısırlı. Her şeyden önce İsviçreli. Başarılı olan ülkeler, insanların belirli grupların değil, tüm toplumun çıkarına çalıştığı ülkelerdir. İkincisi - kıtlık yerine bolluk. Luštica'da kendimizi Porto Montenegro'nun veya Budva'daki resortların rakibi olarak görmüyoruz. Bizim işimiz, boyutu aynı kalan pastadan kimin en büyük dilimi alacağı için savaşmak değil, tüm pastayı büyütmektir. Biz başardığımızda, bizimle birlikte diğer herkes de ilerliyor. Bu kimsenin zararına değil. Burada daha fazla insan ekonomik "pastayı" nasıl büyüteceğimizi sorarsa, Karadağ dünyayı şaşırtacak. Bunun için Karadağ'ı ilk sıraya koymak gerekiyor. Biz bunu 13 yıldır yapıyoruz. Ve durmaya niyetimiz yok.
1.500 çalışana kadar
Projede kaç Karadağ vatandaşı sürekli olarak istihdam ediliyor, ortalama kazançları ne kadar, kaç yerli insan yönetici pozisyonlarında bulunuyor ve yerli şirketlerin aldığı işlerin değeri ne kadar? Hangi plajlar, kıyı kesimleri ve gezinti yolları kalıcı olarak vatandaşların serbest erişimine açık kalacak?
Rakamlar aydan aya, sezona bağlı olarak değişiyor ve hem şirketin kendisindeki çalışanları hem de Luštica Bay ile ilgili işlerde çalışan herkesi de hesaba katmanız gerekiyor. Yaklaşık olarak: doğrudan 525 sürekli çalışanımız var, artı 180 ila 190 sezonluk işçi. Luštica Bay'de faaliyet gösteren ortak şirketlerde 300 ila 400 iş daha var, Tivat Körfezi bölgesinde ürettiğimiz daha geniş ekonomik faaliyeti hesaba kattığınızda ise toplamda yaklaşık 1.400 ila 1.500 işten söz ediyoruz. İnsanları, uyruk, cinsiyet, etnik köken veya siyasi eğilim temelinde ayrımcılık yapmadan, yetenekleri ve sonuçları temelinde istihdam ediyor ve terfi ettiriyoruz. Yurt dışından çalışanları yalnızca belirli bir pozisyonun Grubun çalışma şeklinin derinlemesine bilinmesini gerektirdiği yerlerde görevlendiriyoruz. Mevcut en üst düzey yönetim ekibimizin sekiz üyesinden, icra direktörü hariç, beşi Karadağ pasaportuna sahip. Ayrıca kalitenin izin verdiği her yerde yerel satın alım yapıyoruz. Erişim söz konusu olduğunda, Luštica Bay açıktır. Kapalı yerleşimlere inanmıyoruz ve Karadağ'ın her yerinden günübirlik ziyaretçileri memnuniyetle karşılıyoruz. Evet, sezonun zirvesinde çok kalabalık olan anlar oluyor. Bazı gayrimenkul sahipleri endişelerini dile getirdi ve bunu, diğer şeylerin yanı sıra sahiplere onları etkileyen kararlarda daha fazla söz hakkı vererek pragmatik bir şekilde çözeceğiz.
**Stratejik direktör Dejan Ljevnaić kısa süre önce işten çıkarıldı. Adı, RTRS'nin eski gazetecisi Nataša Miljanović Zubac'ın Jahorina Olimp