Председатель Совета директоров компании «Orascom Development Holding» Нагиб С. Савирис заявил, что из-за непредсказуемости в выдаче разрешений и финансировании трудно точно анонсировать, что именно будет завершено в поселении Luštica Bay в ближайшие три года, но что развитие дестинации несомненно.
В интервью «Vijesti» он сказал, что «Orascom» за 13 лет работы не вывел из Черногории «ни единого евро», а всё, что здесь заработано, было реинвестировано, и что мастер-план предусматривает ещё как минимум от 800 миллионов до миллиарда евро вложений.
Савирис также сказал, что задержки и сложные процедуры в области планирования, выдачи разрешений и кадастра начали влиять на динамику проекта и финансы компании, тогда как проект, по его утверждению, больше, чем могут потянуть местные банки. Он похвалил сотрудничество с премьер-министром Милойко Спаичем и его приверженность вступлению в Европейский союз.
Говоря о привлечении бывшего министра туризма Предрага Ненезича в «Luštica Development», Савирис сказал, что и в его случае критерием было качество, а не политическая принадлежность.
Он также опроверг какие-либо деловые связи с президентом Сербии Александром Вучичем или его родственниками, а о бывшем директоре по стратегии Деяне Льевнаиче сказал, что сотрудничество было прекращено исключительно на основании деловых критериев.
С тех пор как вы взяли на себя ответственность за проект, что вы изменили по сравнению с первоначальной концепцией и что конкретно будет завершено к концу 2027, 2028 и 2029 годов? Можете ли вы для каждого из этих трёх лет назвать хотя бы один крупный объект, инфраструктурный проект или элемент?
Суть не изменилась. Luštica Bay должна стать ведущей дестинацией на Адриатике — дестинацией, которая уважает побережье и архитектурное наследие залива. То, что я сделал, — я дополнительно заострил эту концепцию. Как группа, мы решили сосредоточиться на меньшем числе дестинаций, и от себя и всей команды я требую, чтобы каждую из них мы реализовали на самом высоком уровне. Luštica Bay — одна из таких дестинаций. Строительство нового города длится 40 или 50 лет, а не три. Наш мастер-план разделён примерно на 70 проектов — от отелей и поля для гольфа до спортивных объектов, и каждый год мы адаптируем динамику к тому, что действительно нужно рынку. Поэтому я не буду заранее анонсировать, что именно будет завершено в 2027, 2028 и 2029 годах. Наши команды на местах сообщат эту информацию, когда придёт время. Что я могу вам сказать — так это то, что является нашим приоритетом: чтобы Luštica Bay была привлекательной в течение всего года, включая зиму. И у нас есть импульс. В этом году мы завершили девять лунок поля для гольфа, мы с нетерпением ждём завершения всех 18, а также планируем ещё один пятизвёздочный объект, основанный на концепции долголетия и wellness, именно с целью продлить сезон и за пределы лета. Всё же позвольте мне одно дружеское замечание, с улыбкой — трудно брать на себя твёрдые трёхлетние обязательства, когда нет предсказуемости в отношении выдачи разрешений и финансирования. Что касается самой дестинации, вопрос в том, когда, а не в том, будет ли.
По данным Правительства, к середине 2025 года в проект вложено около 637 миллионов евро, при этом реализовано примерно 11 процентов запланированной строительной площади. Соответствует ли такая динамика первоначальному плану и договорным обязательствам? Что всё входит в заявленные 637 миллионов евро вложений? Какую часть этой суммы составляет прямой капитал Orascom, а какую — кредиты, деньги от продажи недвижимости, авансы покупателей, вложения в инфраструктуру и другие статьи? Сколько Orascom вложил собственных средств, которые не возникли из кредитов или доходов самого проекта?
Правительство всё это проверяет по чётко установленным показателям, и я принимаю официальные данные как достоверные. Однако есть одно различие, которое важно для ваших читателей. Некоторые инвестиции создают саму дестинацию: инфраструктура, марина, отели, поле для гольфа, в которое вложено более 60 миллионов евро. Другое — это вложения с более коротким циклом, в жилые единицы, которые мы строим и продаём. Первый вид вложений приходит прежде всего, несёт риск и делает возможным всё остальное. Наш мастер-план предусматривает ещё как минимум от 800 миллионов до миллиарда евро таких вложений. И вот факт, которым я горжусь — за 13 лет мы не вывели из Черногории ни единого евро. Всё, что здесь заработано, здесь же и реинвестировано.
Luštica Development к середине 2024 года получила около 293 миллионов евро дохода, при этом начисленная оборотная рента в размере двух процентов составила около 5,3 миллиона евро. Сколько государство с начала проекта в общей сложности получило через ренту, налоги, аренду, сборы, землю, акции и дивиденды? Сколько, по годам и по каким основаниям, было уплачено государству, а сколько — Общине Тиват?
Повторяю, государство проверяет эти данные и, когда сделает это, я побудил бы его их и опубликовать. Мы полностью действуем в соответствии с Договором о развитии земли. Я лишь предостерёг бы, что срез состояния на этой фазе проекта может создать ошибочную картину. В ближайшие три-четыре года к нам присоединится больше владельцев недвижимости, чем за предыдущие десять, и существует также временной разрыв между моментом, когда мы что-то продаём, когда доход учитывается и когда наступают обязательства по оплате. Но важнее другое. Настоящая польза для государства не проявляется в прямых платежах. Точно так же тот факт, что за 13 лет ни один евро не вышел из Черногории, показывает, что наша модель не основана на выкачивании денег. Настоящие выгоды косвенны. Сколько больше туристов приезжает в Черногорию благодаря этому проекту? Сколько судов, курсирующих между Хорватией и Грецией, сегодня заходят на Мамулу или в марину Luštica Bay? Сколько подрядчиков, владельцев малых предприятий и поставщиков имеют работу, которой иначе у них просто не было бы, — и сколько все они платят налогов и сборов? Вот настоящий баланс. По любому мерилу мы входим в тройку крупнейших инвесторов этой страны. Когда отчёт будет опубликован, позвоните мне снова, и мы вместе его пройдём. Только имейте в виду, что мы мыслим десятилетиями. Мы ещё в самом начале, и мы этим гордимся. То же касается Andermatt в Швейцарии и El Gouna в Египте, которые намного старше Luštica Bay.
Договор позволяет передачу прав на арендованной государственной земле покупателям недвижимости. Сколько земли до сих пор передано, сколько компания взыскала с покупателей, а сколько получило государство? Являются ли, по вашему мнению, сборы в размере четырёх, 15 и 80 евро за квадратный метр, согласованные более 15 лет назад, всё ещё справедливыми по отношению к сегодняшней рыночной стоимости?
Этот вопрос касается самой сути партнёрства, поэтому я хочу быть точным. Эти суммы — сборы за право пользования землёй, а не стоимость самой земли, и речь идёт о базовых сборах 2009 года. Они каждый год увеличиваются по формуле, согласованной договором. Когда мы подписывали договор, Luštica Bay была так же красива, как сегодня, но совершенно неразвита. Не было инфраструктуры, международных отелей, у дестинации не было созданного имени, а транспортное сообщение было плохим. Марина, отель и поле для гольфа едва покрывают свои текущие расходы; они никогда не возвращают вложенный в них капитал. Экономический расчёт работает только если земля растёт в цене и если жилые единицы продаются благодаря этому росту стоимости. Ретроактивно менять цену земли, после того как риск уже принят и деньги потрачены, означало бы уничтожить логику всей инвестиции. Это уничтожило бы и авторитет любого правительства, которое бы это сделало. Партнёрство, подобное этому, выживает или рушится в зависимости от стабильности правил.
В рамках группы работают 18 связанных обществ, получающих доходы от различных видов деятельности. Начисляется ли оборотная рента в размере двух процентов на консолидированные доходы всей группы или только на доходы Luštica Development AD? То есть, охватывают ли заявленные 293,3 миллиона евро оборот всех 18 обществ?
Насколько я понимаю, заявленная сумма охватывает группу, за исключением отелей, что соответствует тому, как мы отчитываемся обо всех наших делах по всему миру. Каждой дестинацией мы управляем через отдельные компании. Так ответственность чётко разграничена, а партнёрства и финансирование проще. При этом мы компания со штаб-квартирой в Швейцарии. Каждая из этих компаний подлежит ежегодному аудиту отечественными и международными аудиторами, и наши стандарты соответствия установлены соответственно. Мы очень настаиваем на прозрачности. Так мы работаем везде.
Договор в 2009 году подписали Мило Джуканович и Самих Савирис. Предраг Ненезич и Небойша Попович, которые ранее занимали важные государственные должности, связанные с проектом, позже перешли в Luštica Development. Как вы объясняете эти переходы, и повлияли ли отношения с тогдашней властью на условия, которые получила компания? Участвовали ли Ненезич или Попович, будучи на государственной службе, в переговорах или решениях, касавшихся Orascom или проекта Luštica Bay?
Мы применяем тот же критерий при каждом найме, включая их: мы выбираем людей на основании их качеств. Как международный девелопер, мы применяем стандарты соответствия, которые чаще всего значительно превосходят требования местного законодательства. Но я буду откровенен, когда речь идёт о контексте. Черногория — маленькая страна, с ограниченным числом людей, имеющих опыт для высших руководящих позиций, а политика проникает всюду. Все знают всех, обвинения быстро появляются, поэтому обычные деловые решения о найме или привлечении подрядчиков толкуются через политическую призму. Мы строго политически нейтральны, и я хочу, чтобы это было зафиксировано накануне как выборов, так и переговоров о вступлении в Европейский союз. Наш единственный фокус — успех Luštica Bay — на благо всех граждан Черногории
Вы часто хвалите сотрудничество с Правительством Милойко Спаича. Что конкретно вы у него просили, что вам было одобрено и о каких требованиях ещё ведутся переговоры? Просите ли вы изменений договора, плановых документов, сроков или финансовых обязательств компании?
Во-первых, следует отдать должное там, где оно заслужено. Вести процесс вступления в Европейский союз нелегко, особенно когда одновременно возглавляешь коалиционное правительство, и я видел приверженность премьер-министра этому процессу. Согласно всем опросам общественного мнения, это воля граждан. Что касается нас, договор действует до 2104 года, а государство также является акционером и имеет два места в Совете директоров, так что постоянный диалог с Правительством — просто часть природы этого проекта. Премьер-министр Спаич и его команда поддерживают открытый канал связи. Две главные проблемы уже известны общественности. Первая — разрешения: задержки и сложность процедур в области планирования, выдачи разрешений и кадастра накопились до такой степени, что влияют и на динамику проекта, и на наши финансы. Вторая — финансирование: проект больше, чем могут потянуть местные банки, как по объёму, так и по срочности необходимых кредитов, поэтому мы иногда вынуждены сами брать на себя роль банка и кредитовать будущих владельцев недвижимости. Кроме того, среди стратегических тем, которые мы обсуждаем, — авиасообщение, совместный маркетинг дестинации на европейских рынках, откуда приезжают наши гости, и создание реальных причин для туристов приезжать и вне летнего сезона.
Правительство отменило заключение, которым оно одобрило ипотеку под кредит в Alta banka. Какое объяснение вы получили от Правительства по поводу отзыва согласия на ипотеку?
Наша местная команда ранее исчерпала возможности у черногорских банков, учитывая размер и фазу развития проекта. Ранее мы получали одобрения на соглашения, которые включали региональные банки, а с этим конкретным банком мы уже сотрудничали. Наша позиция проста. Мы уважаем суверенные решения Правительства при условии, что они остаются в рамках нашего договора, что для них существует чёткое и документированное обоснование и что решения принимаются своевременно и затем не отменяются. Кроме того, мы аполитичны и сосредоточены на строительстве Luštica Bay.
Почему в качестве средства обеспечения используются права, связанные с государственным имуществом, вместо акций или другого имущества частного инвестора? Является ли целью освобождение Orascom своих акций для других финансовых соглашений? Что происходит, если компания не сможет возвращать кредит? Переходят ли эти права в собственность банка?
Это стандартная практика в развитии проектов недвижимости, она применяется везде, а в Черногории существует и устоявшаяся судебная практика в связи с этим. Чтобы быть точным: мы закладываем право пользования землёй — право узуфрукта, а не само имущество, и договор это прямо позволяет. И поймите, зачем мы это делаем. Не для того, чтобы выплачивать дивиденды; за 13 лет всё было реинвестировано. Мы делаем это потому, что финансирование позволяет девелоперу строить быстрее. Нельзя заложить инфраструктуру или поле для гольфа. Стоимость, которую они создают, отражается в стоимости права на землю, а высвобождение этой стоимости финансирует следующий цикл строительства.
Хотя это неоднократно опровергалось, оппозиционные СМИ и политики в Сербии связывают этот банк с президентом Сербии Александром Вучичем. Связаны ли вы, помимо кредита в Alta banka, и через другие деловые соглашения с братьями Вучич?
Скажу совершенно категорично, чтобы не было никаких сомнений: у нас нет никаких деловых соглашений с президентом Сербии, ни с его родственниками. Что касается остального, вероятно, вы об утверждениях относительно этого банка знаете больше, чем я. Мы компания со штаб-квартирой в Швейцарии, ориентированная исключительно на бизнес, строго аполитичная и без какой-либо повестки, кроме экономического развития Черногории. Если государство хочет запретить определённым компаниям вести деятельность в стране, это решение должно принять Правительство, а не мы.
Вы уже годами работаете в Черногории и время от времени бываете здесь. Как вы сегодня видите Черногорию как государство и общество и что считаете её самыми большими вызовами?
Я использую этот вопрос для одного призыва. Граждане Черногории должны призывать своих политиков к ответственности прежде всего за одну вещь: лучшее качество жизни. Здравоохранение. Образование. Экономическое развитие. У меня есть две идеи, как этого достичь. Первое — вы больше похожи, чем различны. Я вижу слишком много политиков, которые ставят свою партию выше своего государства, и большая часть этого сводится к недоверию между разными группами. Я видел обе стороны этого — между христианами и мусульманами в Египте, а также среди людей, говорящих по-французски, по-немецки и по-итальянски в Швейцарии. Там, где всё работает, работает потому, что люди сотрудничают несмотря на эти разделения. Потому что они прежде всего египтяне. Прежде всего швейцарцы. Успешны те страны, в которых люди работают в интересах всего общества, а не отдельных групп. Второе — изобилие вместо дефицита. В Luštica мы не смотрим на себя как на конкурента Porto Montenegro или курортам в Будве. Наша задача — увеличить весь пирог, а не бороться за то, кто получит самый большой кусок пирога, размер которого остаётся тем же. Когда мы преуспеваем, вместе с нами процветают и все остальные. Это не в ущерб кому-либо. Если больше людей здесь будет задаваться вопросом, как увеличить экономический «пирог», Черногория удивит мир. Для этого нужно поставить Черногорию на первое место. Мы делаем это уже 13 лет. И не намерены останавливаться.
До 1.500 сотрудников
Сколько граждан Черногории постоянно занято на проекте, какова их средняя зарплата, сколько местных людей занимает руководящие должности и какова стоимость работ, которые получают местные компании? Какие пляжи, участки побережья и набережные навсегда останутся свободно доступными гражданам?
Цифры меняются от месяца к месяцу, в зависимости от сезона, и нужно учитывать как сотрудников самой компании, так и всех тех, кто работает в делах, связанных с Luštica Bay. Приблизительно: напрямую у нас 525 постоянных сотрудников, плюс от 180 до 190 сезонных работников. Ещё от 300 до 400 рабочих мест существует в компаниях-партнёрах, работающих в Luštica Bay, а в общей сложности мы говорим примерно о 1.400 до 1.500 рабочих мест, если учесть более широкую экономическую активность, которую мы генерируем в районе Тиватского залива. Мы нанимаем и продвигаем людей на основании их способностей и результатов, без дискриминации по признаку национальности, пола, этнической принадлежности или политических взглядов. Сотрудников из-за рубежа мы привлекаем только там, где определённая позиция требует глубокого знания того, как работает Группа. Из восьми членов нашей нынешней высшей руководящей команды, не считая исполнительного директора, пятеро имеют черногорский паспорт. Мы также закупаем локально везде, где качество это позволяет. Что касается доступа, Luštica Bay открыта. Мы не верим в закрытые анклавы, и мы рады однодневным посетителям со всех уголков Черногории. Да, в разгар сезона бывают моменты, когда очень многолюдно. Некоторые владельцы недвижимости выразили обеспокоенность, и мы будем решать это прагматично, в том числе тем, что дадим владельцам больший голос в решениях, которые их затрагивают.
Директору по стратегии Деяну Льевнаичу недавно вручили уведомление об увольнении. Его имя оказалось в центре внимания региональной общественности после публикаций бывшей журналистки RTRS Наташи Милянович Зубац о предполагаемых коррупционных сделках в Олимпийском центре Яхорина, из-за чего тамошняя прокуратура завела дело и открыла дознание. Затем он снова попал в СМИ из-за прибытия 87 представляющих интерес с точки зрения безопасности лиц из Сербии в аэропорт Тивата, накануне открытия Саммита ЕС — Западные Балканы 2026 года в Тивате. Якобы он обеспечил им размещение в комплексе, которым управляет ваша компания. Кто вам порекомендовал Льевнаича на должность, с которой он недавно был уволен? Был ли он уволен из-за связи с доставкой представляющих интерес с точки зрения безопасности лиц из Сербии, расследования в Республике Сербской или по какой-то другой причине?
У меня нет никаких сведений о возможной роли господина Льевнаича в прибытии этой группы, и я не буду комментировать утверждения, относящиеся к периоду до его работы у нас, ни разбирательства, которые ещё продолжаются. Мы не правосудие и знаем свои границы. Что я могу сказать, так это следующее — он был нанят на основании своих качеств и того, что мог привнести в Luštica Bay, а сотрудничество мы прекратили исключительно на основании деловых критериев. Как председатель Совета директоров, я не позволю, чтобы какая-либо сторона использовала эту компанию для собственных целей. Кроме того, честно говоря, я ему сочувствую. Речь идёт об опытном руководителе в туристической индустрии, который переехал в Черногорию, чтобы применить здесь свои знания и опыт, а к сегодняшнему дню вокруг него поднялось много шума, при том что, насколько мне известно, он не обвинён. Вместо того чтобы проводить время, развивая Luštica и Черногорию, он вынужден тратить его на защиту самого себя. Это потеря для всех.